Eidgenössische Volksabstimmung über die Abschaffung des Eigenmietwertes

Mit der eidgenössischen Volksabstimmung über die Abschaffung des Eigenmietwertes wird am 25. September 2025 über den Bundesbeschluss vom 20. Dezember 2024 über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften entschieden. Da es für derartige Steuern bisher keine Verfassungsgrundlage gibt, muss die Bundesverfassung (BV) geändert werden. Dieser Bundesbeschluss untersteht wie jede Verfassungsänderung dem obligatorischen Referendum; für seine Annahme ist die Mehrheit von Volk und Ständen erforderlich.

Die politische Hauptfrage, die sich in der Abstimmung stellt, ist die Frage, ob der Eigenmietwert für Erst- und Zweitliegenschaften abgeschafft werden soll. Das zu diesem Zweck von der Bundesversammlung am 20. Dezember 2024 beschlossene Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ist mit der der Abstimmung unterstellten Verfassungsänderung in der Weise verknüpft, dass das Bundesgesetz nur in Kraft treten kann, wenn die Verfassungsänderung angenommen wird. Der Zweck dieser Verknüpfung besteht darin, dass die Kantone mit einer neuen Steuer auf Zweitliegenschaften die Steuereinbussen in Folge der Abschaffung des Eigenmietwerts kompensieren können. Gegen die Gesetzesänderung wurde das fakultative Referendum nicht ergriffen. Formal wird somit nur über den Bundesbeschluss bzw. die Verfassungsänderung abgestimmt; mit dieser Abstimmung steht oder fällt aber auch die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung.

Auf nationaler Ebene wurde die Besteuerung des Eigenmietwerts als Folge der damaligen Weltwirtschaftskrise im Jahre 1934 durch den Bundesrat auf dem Wege von Notrecht im Rahmen einer «Eidgenössischen Krisenabgabe» eingeführt; sie war damals weitgehend unbestritten. Auf der Grundlage der vom Parlament während des Zweiten Weltkriegs dem Bundesrat erteilten Vollmachten wurde die Steuer 1940 in die insbesondere zur Finanzierung der Landesverteidigung erhobene Wehrsteuer überführt. 1983 wurde sie in direkte Bundessteuer umbenannt (seit 1. Januar 2000: Art. 128 BV).^[1]

Seit 1999 sind drei Versuche für die Abschaffung oder Reduktion des Eigenmietwerts in Volksabstimmungen gescheitert:

• In der Abstimmung vom 7. Februar 1999 wurde die Volksinitiative «Wohneigentum für alle» des Hauseigentümerverbands, die unter anderem auch die Reduktion des Eigenmietwerts verlangte, mit 58,7 % Nein-Stimmen und 20 zu 3 Ständestimmen abgelehnt.
• In der Abstimmung vom 16. Mai 2004 wurde das «Steuerpaket 2001», welches unter anderem die Abschaffung des Eigenmietwerts enthielt, mit 65,9 % Nein-Stimmen abgelehnt.
• In der Abstimmung vom 23. September 2012 wurde die eidgenössische Volksinitiative «sicheres Wohnen im Alter» mit 52,6 % Nein-Stimmen und 13½ zu 9½ Ständestimmen abgelehnt. Die Initiative wollte Altersrentnern ermöglichen, auf die Versteuerung des Eigenmietwerts bei gleichzeitiger Beschränkung der eigenheimbezogenen Abzüge zu verzichten.

Text der Verfassungsänderung:^[2]

Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt es den Kantonen, eine Sondersteuer auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften (insbesondere Ferienwohnungen) einzuführen. So können insbesondere die Tourismuskantone wie z. B. Graubünden, Wallis und Tessin die Mindereinnahmen kompensieren, die sich aus der Abschaffung des Eigenmietwerts ergeben.

Wenn die neue Verfassungsbestimmung von Volk und Ständen angenommen wird, so kann das vom Parlament beschlossene Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung^[3] in Kraft treten.

Wer nach bisherigem Recht eine Liegenschaft besitzt und diese selbst nutzt, muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert entspricht den Einnahmen, die bei einer Vermietung der Liegenschaft erzielt werden könnten; er liegt aber deutlich unter der Marktmiete. Im Gegenzug zur Besteuerung des Eigenmietwerts können Schuldzinsen und die Kosten für den Unterhalt vom Einkommen abgezogen werden.^[4]

Das neue Gesetz sieht vor, dass der Eigenmietwert künftig nicht mehr besteuert wird. Im Gegenzug werden die Steuerabzüge eingeschränkt. Der Abzug der Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft wird für die Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern abgeschafft. Für die direkte Bundessteuer fallen zudem die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weg. Der Abzug für Hypothekarzinsen entfällt mit zwei Ausnahmen: Erstens können Personen, die im Besitz von vermieteten oder verpachteten, also nicht selbst bewohnten Liegenschaften sind, noch einen Teil ihrer Schuldzinsen geltend machen. Zweitens können Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben, das sie als Erstliegenschaft nutzen, während zehn Jahren einen begrenzten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen geltend machen.^[5]

Unmittelbar betrifft die Reform vor allem Personen, die ein Eigenheim besitzen und als Erst- oder Zweitliegenschaft selbst nutzen. Die steuerlichen Auswirkungen hängen dabei von verschiedenen Faktoren ab. Einen grossen Einfluss hat die Höhe der Belastung der Liegenschaft mit Hypotheken und der Hypothekarzinssatz. Bei geringen Hypotheken und einem tiefen Zinssatz führt die Reform zu geringeren Steuern. Sind die Hypotheken und die Zinsen dagegen hoch, führt die Reform zu höheren Steuern, weil die höheren Schuldzinsen nicht mehr abgezogen werden können. Auch andere Schuldzinsabzüge, z. B. für Konsumkredite und private Darlehen, sind nicht mehr möglich.

Wer keine grösseren Unterhaltsarbeiten an seiner Liegenschaft vornimmt, wird weniger Steuern zahlen. Stehen hingegen solche Sanierungen an, so können diese Kosten vom steuerbaren Einkommen nicht mehr abgezogen werden. Es stellt sich die Frage, ob deswegen weniger Sanierungen vorgenommen werden, was die Aufträge der Bauwirtschaft vermindern würde.

Die finanziellen Auswirkungen der Reform für den Bund, die Kantone und Gemeinden hängen ebenfalls stark vom künftigen Hypothekarzinsniveau ab. Bei einem Hypothekarzinsniveau von 1,5 Prozent werden die Mindereinnahmen vom Bundesrat auf insgesamt rund 1,8 Milliarden Franken geschätzt. Davon entfallen schätzungsweise 260 Millionen Franken auf Zweitliegenschaften; wie weit dieser Verlust durch die neue Sondersteuer auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften kompensiert werden wird, ist zurzeit nicht absehbar. Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent wären hingegen gesamtstaatliche Mehreinnahmen zu erwarten.^[6]

Die Vorlage geht zurück auf eine parlamentarische Initiative der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates im Jahre 2017. Die Kommission unterbreitete am 27. Mai 2021 ihren Bericht und Gesetzesentwurf. Das folgende Gesetzgebungsverfahren dauerte lange; die parlamentarischen Beratungen waren komplex und konnten am Ende der Wintersession 2024 mit einer Einigung zwischen Nationalrat und Ständerat in quasi letzter Minute abgeschlossen werden. Vor allem zwei Punkte waren umstritten:

• Während die Kommission des Ständerates die Schuldzinsabzüge ganz aufheben wollte, folgte der Ständerat in seiner ersten Beratung dem Bundesrat, der Schuldzinsabzüge in der Höhe von 70 % der steuerbaren Vermögenserträge nach wie vor zulassen wollte. Der Nationalrat senkte diese Quote in seiner ersten Beratung auf 40 %. Nachdem der Ständerat in seiner zweiten Beratung an seinen Beschlüssen festgehalten hatte, ging der Nationalrat noch weiter und beschloss, beschränkte Schuldzinsabzüge nur noch für vermietete Wohnungen, nicht aber für selbst bewohnte Wohnungen zuzulassen. In ihren dritten Beratungen hielten beide Räte an ihren Beschlüssen fest.
• Der Ständerat beschloss in seiner ersten Beratung, Zweitwohnungen vom Systemwechsel auszunehmen, weil er grosse Steuerausfälle für die Tourismuskantone befürchtete. Der Nationalrat sprach sich demgegenüber für einen vollständigen Systemwechsel, d. h. für einen Einbezug der Zweitwohnungen aus. Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates lancierte aber eine parlamentarische Initiative für die Schaffung einer Verfassungsgrundlage, damit die Kantone zur Kompensation der Steuerausfälle beim Eigenmietwert eine besondere Liegenschaftssteuer erheben dürfen. Beide Räte hielten in ihren zweiten und dritten Beratungen an ihren Beschlüssen fest; der Ständerat lehnte zudem Eintreten auf die vom Nationalrat beschlossene Verfassungsänderung ab.

Nachdem beide Räte auch in ihren dritten Beratungen an ihren Beschlüssen festgehalten hatten, musste eine Einigungskonferenz einberufen werden. In der Einigungskonferenz setzten sich in beiden Punkten die Beschlüsse des Nationalrats durch. Der Einigungsantrag wurde darauf von beiden Räten angenommen; zudem stimmte der Ständerat nun auch der Verfassungsänderung für die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften zu.

In den Schlussabstimmungen am 20. Dezember 2024 nahmen der Nationalrat das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mit 106 zu 69 Stimmen bei 19 Enthaltungen und der Ständerat mit 25 zu 16 Stimmen bei 3 Enthaltungen an. Für die Annahme der Vorlage stimmten im Nationalrat eine grosse Mehrheit der SVP-Fraktion, 60 % der FDP-Liberalen Fraktion, zwei Drittel der Mitte-Fraktion und die Hälfte der Grünliberalen Fraktion. Gegen die Annahme der Vorlage stimmten die geschlossene Sozialdemokratische Fraktion und die Hälfte der Grünen-Fraktion. Der Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften wurde in den Schlussabstimmungen vom Nationalrat mit 123 zu 57 Stimmen bei 14 Enthaltungen und vom Ständerat mit 25 zu 15 Stimmen bei 4 Enthaltungen angenommen; die Verteilung der Stimmen auf die Fraktionen war ähnlich wie bei der anderen Schlussabstimmung.^[7][8]

Der Bundesrat legt im Abstimmungsbüchlein dar, die Vorlage sei ausgewogen, da sie nicht nur einseitig den Eigenmietwert abschaffe, sondern anders als frühere gescheiterte Vorlagen im Gegenzug auch die Steuerabzüge beschränke.

Indem der Schuldzinsenabzug eingeschränkt werde, sinke der Anreiz für Eigenheimbesitzende, sich hoch zu verschulden. Die Reform fördere damit die Stabilität des Finanzsystems.

Die Reform sei im Interesse derjenigen, die ihre Hypothek zu einem grossen Teil zurückbezahlt haben, was insbesondere die Pensionierten betreffe.

Die Reform vereinfache das Steuersystem, indem die Steuerpflichtigen weniger Belege einreichen und die Steuerbehörden weniger kontrollieren müssen.

Die spezifischen Interessen derjenigen Kantone, in welchen der Anteil von Zweitliegenschaften hoch ist, würden berücksichtigt, indem sie den Ausfall ihres Steuereinkommens infolge der Abschaffung des Eigenmietwerts mit einer besonderen Liegenschaftssteuer kompensieren können.^[9]

Für das Komitee «Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts» ist der Eigenmietwert ungerecht, weil Wohneigentümer damit Steuern auf ein fiktives Einkommen bezahlen würden. Das bestrafe besonders Wohneigentümer mit geringem Einkommen, Familien, ältere Menschen und diejenigen, die Wohneigentum anstreben oder erben. Wer Schulden mache, werde belohnt – wer sie bezahle, werde benachteiligt. Die ausgewogene und faire Reform stärke alle, die Selbstverantwortung übernehmen. Mit dem Ersterwerber-Abzug werde der Erwerb von Wohneigentum gezielt gefördert.^[10]

Die Konferenz der Kantonsregierungen (KdK) sieht keinen Handlungsbedarf für einen Systemwechsel. Der Eigenmietwert sei ein Naturaleinkommen aus dem in der Liegenschaft investierten Vermögen (kein «fiktives Einkommen»). Seine Besteuerung entspreche dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und schaffe eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Wohneigentümern. In den ersten Jahren nach dem Systemwechsel dürfte sich ein Rückgang in der Bauwirtschaft einstellen. Zudem bestehe die Gefahr, dass Unterhaltsarbeiten am Eigenheim vermehrt als Schwarzarbeit ausgeführt werden, da keine Belege für den Abzug mehr benötigt werden. Insbesondere für die Berg- und Tourismuskantone sei eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen keine befriedigende Lösung für die finanziellen Auswirkungen eines Systemwechsels.^[11]

Gemäss der Sozialdemokratischen Partei der Schweiz betragen die Steuerausfälle wegen des Systemwechsels bei den Liegenschaftssteuern bei dem zu erwartenden Hypothekarzinssatz von 1,5 % rund zwei Milliarden Franken. Während reiche Immobilienbesitzer entlastet würden, hätte dies höhere Steuern für die Bevölkerung zur Folge, rund 500 Franken pro Haushalt. Oder das Geld für die Finanzierung von Kitas, Prämienverbilligungen oder Bildung würde fehlen.^[12]

Drei Verbände der Bauwirtschaft (Bauenschweiz, Suissetec, AEE Suisse) befürchten einen Sanierungsstopp, falls die Reform zustande kommt. Die Häuser würden an Wert einbüssen, das Baugewerbe werde Aufträge und Arbeitsplätze verlieren. Damit würde auch die Erreichung der Energie- und Klimaziele gefährdet. Gleichzeitig fördere die Reform die Schwarzarbeit, denn wer keine Abzüge mehr geltend machen könne, brauche auch keinen ordentlichen Beleg.^[13]

Die Eidgenössische Finanzkontrolle publiziert im Rahmen der Offenlegung der Finanzierung der Abstimmungskampagnen die deklarierten Angaben über die Budgets und Schlussabrechnungen. Die Budgets müssen bis spätestens am 29. August 2025, die Schlussrechnungen bis am 12. Dezember 2025 publiziert werden.^[14]

Die Befürworter der Vorlage haben insgesamt 7'014'000 Franken budgetiert; davon stammen 5'786'000 Franken vom gesamtschweizerischen Hauseigentümerverband und der Rest von kantonalen Hauseigentümerverbänden.

Das Budget der Gegner der Vorlage ist demgegenüber zwanzigmal kleiner; es beträgt insgesamt 353'000 Franken. Dazu haben die Sozialdemokratische Partei 187'500 Franken und aeesuisse (Dachverband der Wirtschaft für erneuerbare Energien und Energieeffizienz) 166'000 Franken beigetragen.^[15]

Wollen Sie den Bundesbeschluss vom 20. Dezember 2024 über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften annehmen?^[16]

Parteien, Verbände und weitere Organisationen haben für die Abstimmung folgende Parolen ausgegeben:^[17]

Ja:

• Parteien: EDU, EVP, FDP, Die Mitte, SVP
• Verbände und weitere Organisationen: Schweizerischer Gewerbeverband, Hauseigentümerverband

Nein:

• Parteien: Grüne, PdA, SP
• Verbände und weitere Organisationen: Konferenz der Kantonsregierungen, Regierungskonferenz der Gebirgskantone, SGB, SSV, Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz, Bauenschweiz (Dachverband Bauwirtschaft), Swisscleantech, Centre Patronal, Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI)

Stimmfreigabe:

• GLP

• Erläuterungen des Bundesrates zur Volksabstimmung (Abstimmungsbüchlein)
• Bericht der Wirtschaftskommission des Ständerates

• Dossier des Eidgenössischen Finanzdepartements: Reform der Wohneigentumsbesteuerung
• Dossier auf Swissvotes
• Dossier der Bundesversammlung

1. ↑ Florian Müller: Die Besteuerung des Eigenmietwerts in der Schweiz. Eine kurze Geschichte einer kontroversen Steuer zwischen Steuergerechtigkeit und Wohneigentumsförderung (1934–2020). In: Itinera. Beiheft zur Schweizerischen Zeitschrift für Geschichte. Die direkten Steuern in den Schweizer Kantonen. Gesetzgebung und Praxis im 19. und 20. Jahrhundert. Nr. 48, ISBN 978-3-7965-4456-9, S. 122–148 (sgg-ssh.ch [PDF]). 
2. ↑ Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften. In: Bundesblatt. Bundeskanzlei, 9. Januar 2025, abgerufen am 21. August 2025. 
3. ↑ Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. In: Bundesblatt. Bundeskanzlei, 9. Januar 2025, abgerufen am 21. August 2025. 
4. ↑ Erläuterungen des Bundesrates – Volksabstimmung vom 28.9.2025. In: admin.ch. Bundeskanzlei, S. 9, abgerufen am 21. August 2025. 
5. ↑ Erläuterungen des Bundesrates – Volksabstimmung vom 28.9.2025. In: admin.ch. Bundeskanzlei, S. 10, abgerufen am 21. August 2025. 
6. ↑ Erläuterungen des Bundesrates – Volksabstimmung vom 28.9.2025. In: admin.ch. Bundeskanzlei, S. 12–15, abgerufen am 21. August 2025. 
7. ↑ 17.400 Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. In: Geschäftsdatenbank Curia Vista. Parlamentsdienste, abgerufen am 21. August 2025 (mit Links auf den Kommissionsbericht, die Stellungnahme des Bundesrates, die Verhandlungen der Räte und weitere Parlamentsunterlagen). 
8. ↑ 22.454 Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. In: Geschäftsdatenbank Curia Vista. Parlamentsdienste, abgerufen am 21. August 2025 (mit Links auf den Kommissionsbericht, die Stellungnahme des Bundesrates, die Verhandlungen der Räte und weitere Parlamentsunterlagen). 
9. ↑ Erläuterungen des Bundesrates – Volksabstimmung vom 28.9.2025. In: admin.ch. Bundeskanzlei, S. 18–19, abgerufen am 21. August 2025. 
10. ↑ Wohnen ohne Sorgen. Eigenmietwert-Steuer abschaffen. Komitee «Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts», abgerufen am 21. August 2025. 
11. ↑ Nein zum Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum (Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften). Plenarversammlung vom 12. Juni 2025. Konferenz der Kantonsregierungen, abgerufen am 21. August 2025. 
12. ↑ Höhere Steuern für den Mittelstand. Nein zum Systemwechsel Liegenschaftssteuern. Sozialdemokratische Partei der Schweiz, abgerufen am 21. August 2025. 
13. ↑ Fabian Schäfer: Verlottern die Häuser, wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird? Die Bauwirtschaft kämpft zusammen mit der SP und den Grünen gegen die Steuervorlage. In: Neue Zürcher Zeitung. 19. August 2025, abgerufen am 21. August 2025. 
14. ↑ Aktuelles und Termine. Eidgenössische Finanzkontrolle, abgerufen am 19. August 2025. 
15. ↑ Kampagnenfinanzierung. Eidgenössische Finanzkontrolle, abgerufen am 19. August 2025. 
16. ↑ Erläuterungen des Bundesrates – Volksabstimmung vom 28.9.2025. In: admin.ch. Bundeskanzlei, S. 5, abgerufen am 21. August 2025. 
17. ↑ Kantonale Besteuerung von Zweitliegenschaften. In: swiss votes (année politique suisse). Abgerufen am 21. August 2025.